ข้อเสนอแนะในการกำกับดูแลธุรกิจหอพักและอาคารเช่าเพื่อการอยู่อาศัย

สถานการณ์ปัญหาและข้อเสนอแนะในการกำกับดูแลธุรกิจหอพักและอาคารเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งในปัจจุบันประสบปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มนักเรียนและนักศึกษา ประเด็นหลักที่พบคือสภาวะ “ผู้บริโภคที่เสียเปรียบ” จากอำนาจต่อรองที่ไม่เท่าเทียม นำไปสู่การทำสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรมและการเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคในอัตราที่สูงเกินจริง แม้จะมีประกาศควบคุมสัญญาจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) แต่ยังคงมีช่องว่างทางกฎหมายระหว่างพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 กับข้อบังคับทั่วไป 

1. วิเคราะห์สถานการณ์ปัญหาและผลกระทบ

จากการรวบรวมข้อมูลเรื่องร้องเรียนและผลสำรวจ พบว่าปัญหาในธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่ามีความรุนแรงและซับซ้อน โดยสามารถจำแนกประเด็นสำคัญได้ดังนี้ 

ข้อมูลเชิงสถิติและกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบ 

• กลุ่มเปราะบาง ผู้เช่าส่วนใหญ่ (ร้อยละ 88.9) เป็นนักเรียนและนิสิตนักศึกษา ซึ่งส่วนใหญ่ยังไม่มีรายได้เป็นของตนเอง ทำให้มีอำนาจการต่อรองต่ำและไวต่อค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น 
• สถิติการร้องเรียน ปัญหาที่พักอาศัย (ห้องพัก บ้านเช่า หอพัก) ถูกร้องเรียนสูงเป็นอันดับ 5 จากข้อมูลของสภาองค์กรของผู้บริโภค (ตุลาคม 2565 – มิถุนายน 2567) โดยพบปัญหาในจังหวัดพะเยาถึง 19 กรณีในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน 
• ประเภทที่พัก ตลาดส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่อาคารเช่า/อพาร์ตเมนต์ (ร้อยละ 82.6) และหอพัก (ร้อยละ 17.4) 

รูปแบบการเอารัดเอาเปรียบที่สำคัญ 

การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินจริง 

ผู้ให้เช่าร้อยละ 100 มีการเก็บค่าไฟสูงกว่าอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ (เฉลี่ยหน่วยละ 7 – 10 บาท) และค่าน้ำประปาส่วนใหญ่ (ร้อยละ 98.96) ถูกจัดเก็บแบบ “เหมาจ่าย” ซึ่งขาดความโปร่งใสและไม่สะท้อนการใช้งานจริง 

สัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม 

• การริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร หรืออ้างการละเมิดสัญญาเพียงเล็กน้อย 
• การเรียกเก็บค่าซ่อมแซมวัสดุที่ชำรุดตามสภาพ หรือการคิดค่าซ่อมสูงเกินราคาตลาดโดยไม่ออกใบเสร็จ 
• การกำหนดเงื่อนไขบอกเลิกสัญญาที่เอาเปรียบ เช่น ค้างชำระเพียง 1 งวดแต่ริบเงินประกันทั้งหมด หรือการนำระเบียบที่เคยผ่อนปรนมาใช้เป็นเหตุไล่ออกกะทันหัน 

2. ช่องว่างทางกฎหมายและความเสี่ยงของผู้ประกอบการ

• ความซ้ำซ้อนของกฎหมาย ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ควบคุมธุรกิจการให้เช่าอาคารทั่วไป  
  แต่ “ไม่ครอบคลุมธุรกิจหอพัก” เนื่องจากหอพักอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 ทำให้ผู้เช่าหอพักที่เป็นนักเรียนนักศึกษาไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ตามประกาศ สคบ. ใหม่
• ความผิดทางอาญา การที่เจ้าของหอพักเรียกเก็บค่าไฟเกินจริงอาจเข้าข่ายละเมิด มาตรา 47 วรรค 1 แห่ง พ.ร.บ. การประกอบกิจการพลังงาน พ.ศ. 2550 เนื่องจากไม่ได้เป็นผู้รับใบอนุญาต ซึ่งมีโทษทางอาญาตามมาตรา 133 ดังนี้  
• จำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 10,000,000 บาท (สิบล้านบาท) หรือทั้งจำทั้งปรับ 
• โทษปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 20,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

ข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อการแก้ไขปัญหา 
เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในธุรกิจการเช่าที่พักอาศัย จึงมีข้อเสนอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดังนี้: 

3. ข้อเสนอต่อคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก

1) ออกประกาศควบคุมสัญญา อาศัยอำนาจตามมาตรา 15(4) แห่ง พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 ออกประกาศกำหนดแบบสัญญามาตรฐานและหลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคให้ “เทียบเท่า” กับประกาศของ สคบ. พ.ศ. 2568 ภายใน 30 วัน 

2) มาตรการจูงใจเชิงบวก จัดให้มี “ประกาศเกียรติคุณหอพักที่เป็นธรรม” ตามมาตรา 15(3) เพื่อส่งเสริมผู้ประกอบการที่ปฏิบัติตามกฎหมายและสร้างแรงจูงใจในการปรับปรุงมาตรฐาน

ข้อเสนอวิธีการคิดค่าบริการกระแสไฟฟ้า
หมายเหตุ : ค่าไฟฟ้าสุทธิ = ค่าพลังงานไฟฟ้า + ค่าบริการ + Ft. X VAT 7% 

ค่าไฟฟ้าเฉลี่ยต่อหน่วย =  ค่าไฟฟ้าสุทธิปริมาณการใช้ไฟฟ้า  / ค่าไฟฟ้าสุทธิปริมาณการใช้ไฟฟ้า  

ตัวอย่าง ห้องเช่า A มีจำนวนห้องพักทั้งหมด 10 ห้อง ในเดือนกันยายน 2568 มีปริมาณการใช้พลังงานไฟฟ้าทั้งหมด 2,000 หน่วย ค่าไฟฟ้าสุทธิ (ค่าพลังงานไฟฟ้า + ค่าบริการ + Ft. X VAT 7%) = 9,583.40 บาท 

ค่าไฟฟ้าเฉลี่ยต่อหน่วย = 9,583.4 / 2,000 = หน่วยละ 4.7917 

หมายเหตุ : ค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี) ให้นำไปคำนวณเป็นค่าให้บริการอื่นที่ผู้เช่าเรียกเก็บซึ่งต้องตกลงไว้กับผู้เช่าอย่างชัดเจน 

ข้อเสนอวิธีการคิดค่าบริการน้ำประปา
หมายเหตุ : ค่าน้ำประปาสุทธิ = ค่าน้ำประปา + ค่าบริการ x VAT 7% 

ค่าน้ำประปาเฉลี่ยต่อหน่วย = ค่าน้ำประปาสุทธิปริมาณการใช้น้ำประปา  / ค่าน้ำประปาสุทธิปริมาณการใช้น้ำประปา  

ตัวอย่าง ห้องเช่า A มีจำนวนห้องพักทั้งหมด 10 ห้อง ในเดือนกันยายน 2568 มีปริมาณการใช้น้ำประปาทั้งหมด 300 หน่วย ค่าน้ำประปาสุทธิ (ค่าน้ำประปา + ค่าบริการ x VAT 7%) = 3,570 บาท 

ค่าไฟฟ้าเฉลี่ยต่อหน่วย = 3,570 / 300  = หน่วยละ 11.9 

หมายเหตุ : ค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี) ให้นำไปคำนวณเป็นค่าให้บริการอื่นที่ผู้เช่าเรียกเก็บซึ่งต้องตกลงไว้กับผู้เช่าอย่างชัดเจน 

5. ข้อเสนอเชิงนโยบายต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์

ในฐานะประธานคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพักตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 เพื่อให้การคุ้มครองผู้บริโภคในธุรกิจหอพัก “เทียบเท่า” ธุรกิจเช่าอาคารทั่วไป และเพื่อจัดการปัญหาที่สะสมมานาน สามารถดำเนินการได้ทันทีในกรอบอำนาจที่กฎหมายกำหนด ดังนี้ 

1) ออกประกาศควบคุมสัญญาและค่าสาธารณูปโภคในหอพัก โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 15 (4) แห่งพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ออกประกาศคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก เรื่อง หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการเรียกเก็บค่าบริการ สาธารณูปโภค และกำหนดแบบสัญญามาตรฐานของหอพัก ให้มีความเทียบเคียงกับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568 เพื่อกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหอพักเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคตามที่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคเรียกเก็บ และกำหนดรูปแบบสัญญามาตรฐานเพื่อเลี่ยงการกำหนดสัญญาสำเร็จรูปจากผู้ประกอบธุรกิจที่อาจกำหนดเงื่อนไขในสัญญาที่มีการเอาเปรียบผู้บริโภค โดยขอให้พิจารณาเร่งดำเนินการออกประกาศฯ ดังกล่าวภายใน 30 วัน เพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคที่เช่าหอพักเพื่อการอยู่อาศัย 

2) จัดให้มี “ประกาศเกียรติคุณหอพักที่เป็นธรรม” เพื่อสร้างแรงจูงใจเชิงบวก ให้คณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 15 (3) แห่งพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 เสนอรัฐมนตรีออกกฎกระทรวงเกี่ยวกับ “หลักเกณฑ์การประกาศเกียรติคุณหอพัก และการให้การสนับสนุนแก่หอพักที่ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด” เพื่อส่งเสริมผู้ประกอบการที่ประกอบกิจการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด