ผ่อนดาวน์บ้าน เกือบหมด แต่ถูกริบเงินทั้งก้อน ช่องโหว่สัญญาอสังหาฯ ที่ต้องแก้

เปิดช่องโหว่กฎหมายสัญญาอสังหาฯ ไทย ผ่อนดาวน์บ้าน ผู้บริโภคเสี่ยงถูกริบเงินดาวน์ – เจอสัญญาเอาเปรียบ ขณะที่ญี่ปุ่นเพดานค่าปรับชัดเจน คำนวณตามความเสียหายจริง ระบบคุ้มครองที่เข้มข้นกว่า ถึงเวลาไทยต้องปฏิรูปก่อนสัญญาจะกลายเป็นเครื่องมือเอาเปรียบ

บ้านเป็น “ความมั่นคง” ของชีวิต แต่สำหรับผู้บริโภคไทยจำนวนไม่น้อย การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมกลับเต็มไปด้วยความเสี่ยงจาก “ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม” ตั้งแต่การริบเงินดาวน์จำนวนมาก ไปจนถึงเงื่อนไขที่ผู้บริโภคแทบไม่มีอำนาจต่อรอง แตกต่างจากหลายประเทศ โดยเฉพาะญี่ปุ่น ที่มีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอย่างเป็นรูปธรรม และกำหนดหลักเกณฑ์เรื่องค่าปรับและค่าเสียหายไว้อย่างชัดเจนมากกว่าไทย

ดร. กฤษฎา แสงเจริญทรัพย์ อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต และคณะอนุกรรมาธิการพิจารณาศึกษากฎหมายด้านการคุ้มครองผู้บริโภค สภาผู้แทนราษฎร สะท้อนถึงภาพรวมกฎหมายสัญญาของไทยยังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ที่กำลังปรับตัวให้ทันกับธุรกิจยุคใหม่ แต่ยังติดข้อจำกัดจาก พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ซึ่งใช้มานานเกือบ 30 ปี และมีถ้อยคำค่อนข้างกว้าง ทำให้ไม่ทันต่อรูปแบบธุรกิจและสัญญาในยุคดิจิทัล

ไทยเปิดช่อง “ริบเงินดาวน์ทั้งหมด” แต่ญี่ปุ่นมีสูตรคำนวณชัดเจน

ดร. กฤษฎา กล่าวว่า เมื่อประเมินการทำสัญญาในไทยหลาย ๆ ด้านยังไม่เข้ากับยุคสมัย โดยเฉพาะสัญญาอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในปัญหาที่ผู้บริโภคไทยเผชิญบ่อย คือ “ผ่อนดาวน์กับโครงการ” ซึ่งเป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ไม่ใช่การผ่อนชำระกับธนาคาร โดยผู้บริโภคจะทยอยจ่ายเงินจองและเงินดาวน์เป็นงวด ๆ ในช่วงก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จหรือก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เงินส่วนนี้ยังไม่ถือเป็นสินเชื่อจากธนาคาร

ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยผ่อนดาวน์ไปเกือบครบแล้ว แต่เมื่อถึงขั้นตอนขอกู้สินเชื่อกลับกู้ไม่ผ่าน หรือบางรายประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ เช่น รายได้ลดลง จนไม่สามารถหาเงินก้อนสุดท้ายมาชำระได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากอ้างเงื่อนไขในสัญญาเพื่อริบเงินดาวน์ทั้งหมดที่ผู้บริโภคจ่ายสะสมมา แม้จะเป็นเงินจำนวนมากก็ตาม

ทั้งนี้ กรณีดังกล่าวแตกต่างจากการผ่อนกับธนาคาร เพราะหากมีการโอนกรรมสิทธิ์และธนาคารจ่ายเงินให้โครงการครบแล้ว ผู้ซื้อจะกลายเป็นลูกหนี้ของธนาคาร และหากผู้ซื้อผิดนัดชำระ ธนาคารจะดำเนินการตามกฎหมายสินเชื่อและบังคับจำนอง ไม่ใช่การริบเงินดาวน์แบบในช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์

ยกตัวอย่าง ผู้บริโภคผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียม มาในราคา 2 ล้านบาท ผ่อนชำระ 100 งวด งวดละ 20,000 บาท เมื่อผ่อนไปกับผู้ประกอบการจำนวน 80 งวด หรือประมาณ 1.6 ล้านบาท แต่ระหว่างทางเกิดปัญหาทางการเงินจนผ่อนต่อไม่ได้ ผลที่เกิดขึ้นในไทย คือ ผู้ประกอบการอาจริบเงินทั้ง 1.6 ล้านบาททันทีตามเงื่อนไขในสัญญา แม้ผู้บริโภคจะชำระเงินไปแล้วเกือบทั้งหมด

ขณะที่ในญี่ปุ่น มีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค (Consumer Contract Act 2000) ที่กำหนดหลักการแตกต่างจากของไทยอย่างชัดเจน โดยกำหนดให้ผู้ประกอบการสามารถคิดค่าเสียหายหรือค่าปรับจากการผิดสัญญาได้เท่าที่พอสมควรแก่ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการ โดยในกรณีที่ผู้บริโภคผิดนัดชำระเงิน กฎหมายจะมีการกำหนดเพดานความเสียหายไว้ไม่เกิน 14.6% ต่อปี ดังนั้น หากความเสียหายที่คำนวณได้มีประมาณ 50,000 บาท ผู้ประกอบการไม่สามารถริบเงินทั้งหมดจำนวน 1.6 ล้านบาทที่ผู้บริโภคชำระไว้แล้วได้ นอกจากนี้เงินส่วนที่เกินจากความเสียหายตามที่กฎหมายกำหนดไว้ดังกล่าวก็ย่อมต้องคืนแก่ผู้บริโภค

ทั้งนี้ ในความเห็นของ ดร. กฤษฎา มองว่า หากผู้ประกอบการจะอ้าง “ค่าเสื่อมราคา” ของห้อง ก็ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่ามีความเสียหายจริง และหากเป็นคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือผู้ซื้อยังไม่เคยเข้าอยู่ จึงแทบไม่มีเหตุให้หักค่าเสื่อมเพิ่มเติม แนวคิดดังกล่าวสะท้อนว่า ญี่ปุ่นมองว่า ค่าปรับต้องสัมพันธ์กับความเสียหายจริง ไม่ใช่ใช้เป็นเครื่องมือเอาเปรียบผู้บริโภค

ญี่ปุ่นใช้ค่าปรับยกเลิกสัญญา โดย “ความเสียหายตามปกติ” เป็นเกณฑ์

อีกจุดที่แตกต่าง คือ กรณีผู้บริโภคขอยกเลิกสัญญาเองในไทย ผู้ประกอบการมักกำหนดค่าปรับไว้สูง และผู้บริโภคแทบไม่มีอำนาจต่อรอง เพราะเป็นแบบสัญญาสำเร็จรูปที่มีข้อกำหนดว่าจะยินยอมหรือไม่ยินยอมเท่านั้น แต่ญี่ปุ่นกำหนดหลักว่า ค่าปรับต้องไม่เกิน “ความเสียหายตามปกติ (normal amount of damages) ของธุรกิจประเภทเดียวกัน (A Contract Of The Same Kind)” เช่น หากสัญญากำหนดค่าปรับยกเลิกไว้ 30,000 บาท แต่ธุรกิจประเภทเดียวกันคิดค่าเสียหายตามปกติของธุรกิจประเภทนั้นเพียง 10,000 บาท ส่วนที่เกินอีก 20,000 บาทจะถือเป็น “ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม” และตกเป็นโมฆะทันที ซึ่งหลักการนี้ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ประกอบการตั้งค่าปรับเกินจริงเพื่อสร้างภาระให้ผู้บริโภค

ไทยใช้มาตรฐาน “วิญญูชน” แต่ญี่ปุ่นมอง “ผู้บริโภคแต่ละคน”

อีกประเด็นสำคัญ คือ วิธีวัดว่าผู้บริโภค “เข้าใจสัญญา” หรือไม่ กฎหมายไทยใช้มาตรฐาน “วิญญูชน” หรือมองจากคนทั่วไปว่าอ่านแล้วเข้าใจหรือไม่ ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะผู้บริโภคแต่ละคนมีความรู้ ความเข้าใจ และโอกาสเข้าถึงข้อมูลไม่เท่ากัน

ประเด็นดังกล่าว ดร. กฤษฎา กล่าวว่า ญี่ปุ่นใช้แนวคิด พิจารณาเป็นรายบุคคล (Each Individual Consumer) หากผู้บริโภครายนั้นมีความรู้ทางกฎหมายน้อย หรือสัญญาใช้ภาษาซับซ้อนจนเข้าใจไม่ได้ กฎหมายของญี่ปุ่นจะถือว่าผู้บริโภครายนั้นควรได้รับการคุ้มครอง ไม่ใช่นำมาตรฐานของคนที่มีความรู้สูงมาตัดสินทุกคนเหมือนกัน อย่างไรก็ตาม แนวคิดดังกล่าวมีความสำคัญมากในยุคปัจจุบัน เนื่องจากสัญญาจำนวนมากเต็มไปด้วยศัพท์เทคนิค ข้อกำหนดยาวหลายสิบหน้า หรือเงื่อนไขที่ซ่อนอยู่ในสัญญาที่เป็นระบบออนไลน์

ระบบบัญชีดำ – บัญชีเทา ต่างประเทศชัดเจนกว่าไทย

อีกจุดที่ต่างประเทศพัฒนาไปไกลกว่าไทย คือ การกำหนดให้ชัดเจนว่าข้อสัญญาแบบไหนเอาเปรียบผู้บริโภค ขณะที่กฎหมายไทยยังใช้ถ้อยคำกว้าง ๆ เช่น “ให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี” ทำให้เวลาเกิดปัญหา ผู้บริโภคจำนวนมากไม่รู้ว่าข้อสัญญาถูกต้องหรือไม่ และสุดท้ายต้องไปฟ้องร้องในศาลให้ศาลเป็นผู้ตัดสินอีกครั้งว่าเป็นธรรมหรือไม่ แต่ในญี่ปุ่นและหลายประเทศในยุโรป จะกำหนดชัดเจนกว่า โดยแบ่งข้อสัญญาเป็น 2 แบบ คือ “บัญชีดำ” และ “บัญชีเทา”

บัญชีดำ (Blacklist) คือ ข้อสัญญาที่กฎหมายมองว่าไม่เป็นธรรมแน่นอน หากเขียนไว้ในสัญญา ก็ถือว่าใช้บังคับไม่ได้ทันที เช่น เขียนว่าหากผู้ประกอบการทำให้ผู้บริโภคบาดเจ็บ จะไม่รับผิดชอบใด ๆ หรือการเขียนตัดสิทธิผู้บริโภคไม่ให้ฟ้องร้องหรือโต้แย้งได้เลย หรือแม้แต่เขียนให้ผู้ประกอบการเปลี่ยนเงื่อนไขฝ่ายเดียวได้ตลอด โดยข้อสัญญาแบบนี้ถือว่าเป็นโมฆะมาตั้งแต่ต้น ไม่ต้องให้ผู้บริโภคไปพิสูจน์เองในศาล

บัญชีเทา (Grey list) คือ ข้อสัญญาที่ยังไม่ถึงขั้นผิดชัดเจน แต่มีความเสี่ยงว่าอาจไม่เป็นธรรม โดยศาลต้องดูรายละเอียดเพิ่มเติมเป็นรายกรณี เช่น ค่าปรับสูงเกินไปหรือไม่ ผู้บริโภคมีโอกาสอ่านสัญญาจริงหรือไม่ เงื่อนไขนั้นเอาเปรียบเกินสมควรหรือไม่ เช่น การกำหนดค่าปรับยกเลิกสัญญาที่สูงมากผิดปกติ อาจถูกมองว่าเข้าข่ายบัญชีเทา และต้องพิจารณาว่าสมเหตุสมผลจริงหรือไม่ ระบบแบบนี้ช่วยให้ผู้บริโภคเห็นภาพชัดขึ้นว่า อะไรผิด และอะไรอาจไม่เป็นธรรม ไม่ต้องปล่อยให้เป็นเรื่องตีความกว้าง ๆ เหมือนในปัจจุบัน และยังช่วยลดภาระการพิสูจน์ของผู้บริโภคในชั้นศาลด้วย

สัญญาดิจิทัล ความเสี่ยงใหม่ที่ไทยยังตามไม่ทัน

นอกจากสัญญาอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม ปัจจุบันผู้บริโภคยังต้องเผชิญ “สัญญาดิจิทัล” ที่ซับซ้อนมากขึ้น ดร. กฤษฎา ระบุว่า ปัญหาสำคัญของสัญญาดิจิทัลในไทย คือ 1. สัญญาซ่อนหลายชั้น เงื่อนไขจำนวนมากถูกซ่อนไว้ในเมนูย่อยหรือไฮเปอร์ลิงก์ (Hyperlink) หลายชั้น ทำให้ผู้บริโภคแทบไม่สามารถอ่านทั้งหมดได้จริง 2. การบังคับกด ยอมรับ เช่น แอปพลิเคชันธนาคารที่แจ้งเตือนการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในการให้บริการใหม่ขึ้นมาขณะกำลังโอนเงิน ผู้บริโภคจำนวนมากจำเป็นต้องกดยอมรับทันที โดยไม่มีเวลาศึกษารายละเอียด ลักษณะเช่นนี้ทำให้ผู้บริโภคแทบไม่มีทางเลือกในการต่อรอง

และ 3. ไทยยังไม่มีสรุปสาระสำคัญของสัญญา (Contract Summary) ขณะที่ในหลายประเทศ ผู้ประกอบการต้องจัดทำสรุปสาระสำคัญของสัญญา เพื่อให้ผู้บริโภคเข้าใจง่าย เช่น จุดไหนมีค่าปรับ กรณีใดอาจเสียสิทธิ เงื่อนไขใดกระทบผู้บริโภคโดยตรง แต่ไทยยังไม่มีมาตรฐานบังคับเรื่องนี้อย่างชัดเจน

ถึงเวลาปฏิรูปกฎหมายข้อสัญญาไทย

ดร. กฤษฎา เห็นว่า ไทยควรเร่งปรับปรุงกฎหมายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมให้ทันต่อรูปแบบธุรกิจยุคใหม่ โดยเฉพาะปรับปรุงกฎหมายให้ครอบคลุมสัญญาดิจิทัล กำหนดเพดานค่าปรับและสูตรคำนวณค่าเสียหายที่ชัดเจน นำแนวคิดคุ้มครองผู้บริโภคแต่ละรายมาใช้ จัดทำระบบบัญชีดำและบัญชีเทาให้ชัดเจน กำหนดให้มีสรุปสาระสำคัญของสัญญาในบริการทางการเงินและแพลตฟอร์มดิจิทัล
ท้ายที่สุดการทำสัญญาซื้อบ้าน ไม่ควรเป็นเครื่องมือสร้างภาระหรือความเสี่ยงให้ผู้บริโภค แต่ควรเป็นความมั่นคงพื้นฐานที่ทุกคนเข้าถึงได้อย่างเป็นธรรม และได้รับการคุ้มครองอย่างเท่าเทียมในระบบกฎหมายเดียวกัน