ข้อเสนอนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย

สถานการณ์ สภาองค์กรของผู้บริโภคได้ติดตามการดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) พบว่าการดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองรวมฯ กระทำโดยไม่ถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมาย ด้วยไม่มีกระบวนการรับฟังความคิดเห็น “ก่อน” การจัดทำร่างผังเมือง อีกทั้งไม่มีการชี้แจงถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับประชาชนในแต่ละพื้นที่อย่างเพียงพอ อาทิ การเวนคืนพื้นที่จากประชาชนที่อาจเกิดขึ้นในการวางผังคมนาคมและขนส่ง ที่จะมีการขยายถนน สภาผู้บริโภคเสนอมาที่กรรมการสิทธิมนุษยชนแห่งชาตินฐานะผู้มีอำนาจตามมาตรา 26 (1) แห่งพระราชบัญญัติประกอบรัฐธรรมนูญว่าด้วยคณะกรรมการสิทธิมนุษยชนแห่งชาติ พ.ศ. 2560 ในการตรวจสอบและรายงานข้อเท็จจริงที่ถูกต้องเกี่ยวกับการละเมิดสิทธิมนุษยชน กรณีกระบวนการวางและจัดทำผังเมืองรวมฯ ที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของประชาชนในการอยู่อาศัย และใช้ชีวิตภายใต้ผังเมืองรวมฯ ฉบับใหม่ การดำเนินงาน สภาองค์กรของผู้บริโภค ได้ยื่นหนังสือข้อเสนอมาตรการ หนังสือที่ TCC.นย.1431/2567 ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน 2567 เรื่อง ขอให้ตรวจสอบการละเมิดสิทธิมนุษยชน กรณีกระบวนการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) เสนอต่อ ประธานกรรมการสิทธิมนุษยชนแห่งชาติ ข้อเสนอของสภาองค์กรของผู้บริโภค ขอให้ตรวจสอบการละเมิดสิทธิมนุษยชน กรณีกระบวนการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ความคืบหน้า สำนักงานคณะกรรมการสิทธิมนุษยชนแห่งชาติ ที่ สม 0602/5977 ลงวันที่ 4 ธันวาคม 2567 เรื่อง ขอเชิญประชุมเพื่อใช้ข้อเท็จจริง ในวันที่ 16 ธันวาคม 2567 สาระสำคัญโดยสรุป

สถานการณ์ สถานการณ์ปัญหาและผลกระทบต่อผู้บริโภค กรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงขนาดใหญ่ที่มีการขยายตัวของเมืองและเกิดการพัฒนาเมืองในทุกทิศทางให้มีความทันสมัยรองรับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจและสังคมเมืองอย่างรวดเร็ว โดยหน่วยงานภาครัฐที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้เข้ามามีส่วนสำคัญในการพัฒนาเมือง ทั้งในเรื่องของการปรับปรุงแก้ไขข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงกฎหมายผังเมืองที่จะเป็นตัวแปรสำคัญในการปรับปรุงและพัฒนาเมืองให้เข้ากับชีวิตความเป็นอยู่ของคนเมืองในทุกด้าน เช่น ด้านสิ่งแวดล้อม ด้านสุขภาวะ ด้านการควบคุมการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่จะส่งผลถึงประชาชนโดยตรง ที่ผ่านมาหน่วยงานภาครัฐได้ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องผังเมืองหลายฉบับ เพื่อส่งเสริมชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชน แต่จากสถานการณ์การจัดทำร่างผังเมืองรวมฯ ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันพบว่า หน่วยงานมีการออกมาตรการหลายมาตรการที่ส่งเสริมธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ที่อนุญาตให้ผู้ประกอบการสามารถเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน จาก FAR เดิมถึง 20% มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) ที่อนุญาตให้สามารถโอนหรือขายสิทธิการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้ โดยการจัดทำมาตรการต่าง ๆ มิได้คำนึงถึงความหนาแน่นแออัด และลักษณะทางกายภาพของเมือง และจากการจัดประชุมกลุ่มย่อยที่ผ่านมา เป็นการประชุมโดยเลือกเชิญเฉพาะผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ผู้ทรงคุณวุฒิ เช่น ผู้แทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมอาคารชุดไทย และอีกหลากหลายหน่วยงาน โดยมิได้มีการเชิญภาคประชาชนหรือภาคประชาสังคมเข้าไปร่วมรับฟังความเห็นนอกจากนี้ยังเข้าข่ายดำเนินการโดยขัดต่อ มาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 ที่ระบุว่า “การวางและจัดทำผังนโยบายการใช้ประโยชน์พื้นที่ตามมาตรา 8 (1) และผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามมาตรา 8 (2) ต้องจัดให้มีการรับฟังความคิดเห็น การปรึกษาหารือและการมีส่วนร่วมของประชาชน ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการผังเมืองกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ โดยให้คำนึงถึงผู้ที่จะได้รับผลกระทบในผังแต่ละประเภท และต้องมีการประชาสัมพันธ์ให้ทราบด้วยวิธีการที่หลากหลายและทั่วถึง โดยมีข้อมูลเพียงพอต่อการที่ประชาชนจะเข้าใจถึงผลกระทบต่อประชาชน ชุมชน สิ่งแวดล้อม ความหลากหลายทางชีวภาพ และแนวทางการเยียวยาความเดือดร้อน หรือความเสียหายแก่ประชาชนหรือชุมชน” เนื่องจากการรับฟังความเห็นของประชาชนเป็นไปอย่างไม่ทั่วถึง ทั้งในเรื่องของการประชาสัมพันธ์ และในเรื่องของเอกสารประกอบการประชุมที่ไม่มีความชัดเจน ทั้งรายละเอียดและเนื้อหา รวมถึงกระบวนการขั้นตอนมีการดำเนินการอย่างเร่งรัดโดยเป็นการนำคณะผู้จัดทำเข้ามาบรรยายให้ประชาชนรับฟังตามกระบวนการเท่านั้น และมีการรวบรวมความคิดเห็นจากประชาชนเพียงไม่ถึง 1 ชั่วโมงของการประชุม จึงอาจทำให้มีประชาชนอีกมากที่ยังไม่ได้แสดงความเห็นต่อร่างผังเมืองรวมฯ ทำให้อาจส่งผลกระทบต่อประชาชนเป็นวงกว้างทั้งทางตรงและทางอ้อม จากข้อมูลการรับฟังความเห็นของประชาชนต่อร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร…

สถานการณ์ สถานการณ์ปัญหาและผลกระทบต่อผู้บริโภค กรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงขนาดใหญ่ที่มีการขยายตัวของเมืองและเกิดการพัฒนาเมืองในทุกทิศทางให้มีความทันสมัยรองรับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจและสังคมเมืองอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่มีราคาสูงได้ถูกปรับเปลี่ยนรูปแบบเป็นธุรกิจประเภทแนวดิ่งหรืออาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ขยายพื้นที่ใจกลางเมืองตลอดจนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทุกเส้นทาง เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างคุ้มค่า อย่างไรก็ตามการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่หลายแห่งต่างสร้างผลกระทบต่อผู้ที่อยู่อาศัยข้างเคียงทั้งขณะก่อสร้างและหลังจากก่อสร้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นำมาซึ่งข้อร้องเรียน ตลอดจนการฟ้องร้องเป็นคดีความต่อศาลยุติธรรมและศาลปกครองหลายคดีที่ผ่านมาหน่วยงานภาครัฐได้ออกกฎหมายหลายฉบับ เพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารในหลายด้าน เช่น ระดับเสียง เวลาในการก่อสร้าง ความปลอดภัยกรณีเกิดอัคคีภัย ตลอดจนการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อความปลอดภัย ลดผลกระทบในการอยู่อาศัยของประชาชนในบริเวณโดยรอบเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยร่วมกันได้โดยปกติ จากการติดตามสถานการณ์ปัญหาร้องเรียนเกี่ยวกับการสร้างอาคารโดยสภาองค์กรของผู้บริโภคร่วมกับเครือข่ายองค์กรผู้บริโภคทั่วประเทศ พบว่า มีเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคหลายประการ เช่น การก่อสร้างล่าช้า สร้างไม่เป็นไปตามโฆษณา ไม่คืนเงินดาวน์ริบเงินจองเงินทำสัญญา สาธารณูปโภคไม่มี ที่จอดรถไม่เพียงพอ รวมถึงปัญหาที่เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาต ดำเนินการก่อสร้างโดยยังไม่ผ่านรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม การสร้างโดยไม่เว้นระยะร่นหรือระยะห่างตามกฎหมาย บดบังทัศนียภาพของบ้านเรือน มีการต่อเติมโดยผิดกฎหมาย การตอกเสาเข็มจนสร้างความสั่นสะเทือนจนบ้านข้างเคียงร้าว ทรุด ผนังอาคารร้าว ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นปัญหาหลักที่ส่งผลต่อความปลอดภัยและการดำรงชีวิตของประชาชนผู้บริโภคในหลายด้าน อย่างไรก็ดี แม้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่บังคับใช้ในการบริหารจัดการอาคารจะมีการปรับปรุงแก้ไขหลายครั้ง และออกกฎกระทรวงเป็นการเฉพาะในแต่ละเรื่องเพื่อบังคับใช้กับการสร้างในแต่ละลักษณะ แต่ยังพบปัญหาอีกหลายประการ ดังข้อร้องเรียนข้างต้น ซึ่งเกิดจากกฎหมายที่ยังไม่ครอบคลุม มีช่องว่างนำไปสู่ปัญหาดังกล่าว เช่น ปัญหาการแจ้งก่อสร้างอาคารในมาตรา 39 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารซึ่งเปิดช่องให้สามารถก่อสร้างอาคาร ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ดำเนินการเพียงแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นรับรองเท่านั้น นอกจากนี้การก่อสร้างอาคารในหลายพื้นที่มีการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่อาจไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ขาดการรับฟังเสียงจากชุมชนโดยรอบอย่างแท้จริง จึงเป็นปัจจัยสำคัญให้อาคารในหลายพื้นที่ก่อสร้างอย่างไม่ถูกต้องและมิได้คำนึงถึงผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ ซึ่งส่งผลต่อคุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนผู้บริโภคทั้งผู้อยู่อาศัยในอาคารและชุมชนโดยรอบในระยะยาว อันเป็นปัญหาจากการที่หน่วยงานมีอำนาจไม่เพียงพอ โดยบริษัทผู้จัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมถูกว่าจ้างโดยผู้ประกอบการโดยตรงจึงสร้างความไม่โปร่งใสในการดำเนินการขออนุญาต ผลกระทบต่อผู้บริโภค จากสถานการณ์ปัญหาข้างต้นการทำ EIA ที่ไม่อาจถูกต้องตามกฎหมาย ขาดการรับฟังเสียงของชุมชนโดยรอบอย่างแท้จริง จะส่งผลกระทบต่อประชาชนและผู้บริโภคทั้งที่อยู่ภายในอาคารและชุมชนบริเวณใกล้เคียง ต้องประสบปัญหาทั้งในเรื่องอาคารบังแดด บังลม และเรื่องหลักที่เป็นประเด็นปัญหาสำคัญคือ ความปลอดภัยด้านอัคคีภัย อันเป็นผลมาจากความกว้างถนนและทางเข้าออกที่ไม่เพียงพอต่อการสัญจรของรถดับเพลิงเป็นเหตุให้เกิดปัญหาข้อร้องเรียนตามมา เรื่องการสร้างอาคารขนาดใหญ่ภายในซอยแคบที่มี จำนวน 3 โครงการ…

สถานการณ์ สถานการณ์ปัญหาและผลกระทบต่อผู้บริโภค กรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงขนาดใหญ่ที่มีการขยายตัวของเมืองและเกิดการพัฒนาเมืองในทุกทิศทางให้มีความทันสมัยรองรับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจและสังคมเมืองอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่มีราคาสูงได้ถูกปรับเปลี่ยนรูปแบบเป็นธุรกิจประเภทแนวดิ่งหรืออาคารชุดคอนโดมิเนียมที่ขยายพื้นที่ใจกลางเมืองตลอดจนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทุกเส้นทาง เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้เป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตามการก่อสร้างอาคารสูงหลายแห่งต่างสร้างผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยข้างเคียงทั้งช่วงขณะก่อสร้าง และหลังจากก่อสร้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จนนำมาซึ่งปัญหาการร้องเรียน ฟ้องร้องเป็นคดีความต่อศาลยุติธรรมและศาลปกครองในหลายคดี ขณะที่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาหน่วยงานภาครัฐมีการออกกฎหมายหลายฉบับ เพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารสูง และลดผลกระทบการอยู่อาศัยของประชาชนในบริเวณโดยรอบเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยร่วมกันได้โดยปกติทั้งในแง่การควบคุมเรื่องของ “เสียง” ที่ไม่ให้เสียงดังเกินไปจนเป็นการรบกวนผู้ที่อาศัยในบริเวณโดยรอบพื้นที่ก่อสร้าง เรื่องของ “เวลา” ในการก่อสร้าง ที่มีข้อกำหนดในเรื่องเวลาที่อนุญาตให้ดำเนินการ อาทิเช่น ในการก่อสร้างรากฐานของอาคาร อนุญาตให้ดำเนินการได้เฉพาะในเวลาที่พระอาทิตย์ยังไม่ตกเท่านั้น หากต้องการทำงานในเวลาค่ำหรือกลางคืนจะต้องได้รับหนังสืออนุญาตจากทางหน่วยงานราชการก่อน จึงจะสามารถดำเนินการได้ การจัดสรร “พื้นที่” ในการก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งมีข้อกำหนดว่า ห้ามล้ำเขตไปยังที่ดินของผู้อื่นหรือที่ดินสาธารณะ เว้นแต่ได้รับการยินยอมจากเจ้าของที่ ในกรณีเป็นที่ดินส่วนบุคล แต่หากเป็นพื้นที่สาธารณะ ก็ต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น เป็นต้น จากการติดตามสถานการณ์ปัญหาร้องเรียนเกี่ยวกับการสร้างอาคารสูงโดยสภาองค์กรของผู้บริโภคร่วมกับเครือข่ายองค์กรผู้บริโภคทั่วประเทศ พบว่า มีเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคหลายประการ เช่น การก่อสร้างล่าช้า สร้างไม่เป็นไปตามโฆษณา ไม่คืนเงินดาวน์ริบเงินจองเงินทำสัญญา ระบบสาธารณูปโภคไม่มีประสิทธิภาพ ที่จอดรถไม่เพียงพอ รวมถึงปัญหาที่เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาต ดำเนินการก่อสร้างโดยยังไม่ผ่านรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ การสร้างโดยไม่เว้นระยะร่นหรือระยะห่างตามกฎหมาย บดบังทัศนียภาพของบ้านเรือน มีการต่อเติมโดยผิดกฎหมาย การตอกเสาเข็มจนสร้างความสั่นสะเทือนจนบ้านข้างเคียงร้าว ทรุด ผนังอาคารร้าว ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นปัญหาหลักที่เกิดขึ้นทั้งสิ้นและส่งผลต่อการดำรงชีวิตของประชาชนผู้บริโภคในหลายด้านอย่างไรก็ดี แม้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่บังคับใช้ในการบริหารจัดการอาคารสูงจะมีการแก้ไขโดยออกเป็นกฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้กับการสร้างอาคารสูง แต่ในมาตรา 39 ทวิ ของกฎหมายดังกล่าวซึ่งระบุว่า ผู้ใดจะก่อสร้างอาคาร ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก็ได้ โดยการแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่คณะกรรมการควบคุมอาคารกำหนด พร้อมด้วยเอกสารและหลักฐานตามที่ระบุไว้ในแบบดังกล่าวโดยต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารและหลักฐานโดยมีรายละเอียดตามที่กฎหมายนี้กำหนด ทำให้สามารถสร้างอาคารได้โดยไม่ต้องผ่านการรับรองจาก 2 หน่วยงานและอนุญาตให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินการสร้างอาคารได้หลังจากได้รับการรับรองจากบุคคลผู้ประกอบอาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมระดับวุฒิสถาปนิกตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก และผู้รับผิดชอบงานออกแบบและคำนวณอาคารต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมระกับวุฒิวิศวกรเท่านั้นนอกจากนี้การก่อสร้างอาคารในหลายพื้นที่ทำโดยมีการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นปัจจัยสำคัญให้อาคารในหลายพื้นที่สร้างอย่างไม่ถูกต้องและส่งผลกระทบต่อประชาชนผู้บริโภคในหลายชุมชนทั้งในเรื่องของการสร้างอาคารบังแดด บังลม และเรื่องหลักที่เป็นประเด็นปัญหาสำคัญคือเรื่องของความปลอดภัยด้านอัคคีภัย อันเป็นผลมาจากความกว้างถนนและทางเข้าออกที่ไม่เพียงพอต่อการสัญจรของรถดับเพลิง ซึ่งเป็นปัญหาจากการที่หน่วยงานมีอำนาจไม่เพียงพอ โดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมถูกว่าจ้างโดยผู้ประกอบการโดยตรง จึงสร้างความไม่โปร่งใสในการดำเนินการขออนุญาต EIA…