กำหนด 7 เกณฑ์ ยกระดับสิทธิผู้เช่า แก้ สัญญาหอพัก ไม่เป็นธรรม

จากปัญหาพื้นที่สู่การแก้ไขเชิงระบบ หน่วยงานประจำจังหวัดพะเยา สภาผู้บริโภค ร่วมกับมหาวิทยาลัยพะเยาพัฒนา 7 ข้อเสนอร่าง สัญญาหอพัก ใหม่ มุ่งสร้างมาตรฐานคุ้มครองผู้พักทั่วประเทศ

จากกรณีหอพัก ห้องเช่าในจังหวัดพะเยาทำสัญญาไม่เป็นธรรม เอาเปรียบผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2569 ผู้แทนจากศูนย์คุ้มครองสิทธิผู้บริโภคจังหวัดพะเยา สภาผู้บริโภค และคลินิกกฎหมาย มหาวิทยาลัยพะเยา เข้าร่วมการประชุมคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก ครั้งที่ 1/2569 เพื่อร่วมผลักดันการปรับปรุง แบบสัญญาเช่าหอพักระหว่างผู้ประกอบกิจการหอพักและผู้พัก ให้มีมาตรฐานการคุ้มครองที่ชัดเจนขึ้น ลดช่องว่างของเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม และช่วยป้องกันข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการกับผู้พักตั้งแต่ต้นทาง สร้างมาตรฐานคุ้มครองผู้เช่าทั่วประเทศ

ปรับ สัญญาหอพัก 7 เรื่อง ให้สิทธิ – หน้าที่ชัดขึ้น

ผศ.อุดม งามเมืองสกุล คณบดีคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยพะเยา ในฐานะผู้แทนของสภาผู้บริโภค กล่าวว่า ในการประชุมครั้งนี้ คณะอนุกรรมการพัฒนากฎหมายหอพักได้นำเสนอ ร่างประกาศคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก เรื่อง แบบสัญญาเช่าหอพักระหว่างผู้ประกอบกิจการหอพักและผู้พัก ซึ่งผ่านกระบวนการยกร่างและการพิจารณาของคณะอนุกรรมการที่เกี่ยวข้องมาแล้วหลายครั้ง ก่อนนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพักชุดใหญ่

เป้าหมายสำคัญคือการเติมรายละเอียดที่แบบสัญญาเดิมยังไม่ครอบคลุม โดยเฉพาะเรื่อง ค่าน้ำ ค่าไฟ เงินประกัน การซ่อมแซม ความเป็นส่วนตัว และเงื่อนไขการเลิกสัญญา เพื่อสร้างความชัดเจนในสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของทั้งผู้ประกอบกิจการและผู้พักมากขึ้น โดยร่างแบบสัญญาฉบับใหม่มีสาระสำคัญ 7 ประเด็น ได้แก่

1) ยกระดับมาตรฐานการทำสัญญาและการเปิดเผยข้อมูล

กำหนดให้ข้อความในสัญญามีความชัดเจน ใช้ภาษาไทย รวมถึงรองรับข้อมูลและเอกสารในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ ตลอดจนกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับอัตราค่าเช่า ค่าบริการ และข้อมูลสำคัญที่ผู้พักควรได้รับทราบก่อนทำสัญญา เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจเงื่อนไขตรงกันตั้งแต่ต้น

2) กำหนดหลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการให้ตรวจสอบได้

เพิ่มความชัดเจนในการเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการต่าง ๆ โดยใช้แนวทางการคุ้มครองในทิศทางเดียวกับหลักเกณฑ์ของ สคบ. เพื่อให้ผู้พักสามารถตรวจสอบค่าใช้จ่ายได้ และลดปัญหาการเรียกเก็บที่ไม่ชัดเจนหรือเพิ่มค่าใช้จ่ายส่วนอื่นมาทดแทน

3) เพิ่มหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และการคืนเงิน

กำหนดให้การหักเงินประกันต้องมีเหตุผลและเป็นธรรม โดยเฉพาะกรณีความชำรุดที่เกิดจาก การใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน เหตุสุดวิสัย หรือความเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากความผิดของผู้พัก ไม่ควรถูกนำมาใช้เป็นเหตุหักเงินประกัน รวมทั้งป้องกันการเรียกเก็บค่าทำความสะอาดหรือค่าใช้จ่ายอื่นในอัตราที่สูงเกินสมควร

4) จัดให้มีหลักฐานการตรวจรับและส่งคืนห้องพัก

กำหนดให้มีข้อมูลหรือหลักฐานแสดงสภาพห้องและทรัพย์สินตั้งแต่วันที่รับมอบห้องจนถึงวันที่ส่งคืน เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบสภาพทรัพย์สินได้ชัดเจน และลดข้อโต้แย้งว่าเกิดความเสียหายขึ้นในช่วงใดหรือเกิดจากฝ่ายใด

5) กำหนดหน้าที่ด้านการซ่อมแซมและความปลอดภัย

กำหนดหน้าที่ของผู้ประกอบกิจการให้ชัดเจนยิ่งขึ้น รวมถึงการมีกรอบเวลาในการเข้าซ่อมแซมเมื่อทรัพย์สินหรืออุปกรณ์ชำรุด ตลอดจนการดูแลมาตรฐานความปลอดภัยที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย เพื่อไม่ให้ภาระการบำรุงรักษาตามปกติถูกผลักไปยังผู้พัก

6) คุ้มครองความเป็นส่วนตัว และห้ามบังคับให้ผู้พักออกจากห้องโดยไม่ชอบ

เพิ่มหลักการคุ้มครองความเป็นส่วนตัวของผู้พัก และป้องกันการใช้มาตรการบังคับด้วยตนเอง เช่น การตัดน้ำ ตัดไฟ เปลี่ยนหรือล็อกกุญแจ หรือปิดกั้นไม่ให้ผู้พักเข้าห้อง เพียงเพราะมีข้อพิพาทหรือค้างชำระ โดยต้องดำเนินการตามกระบวนการที่กฎหมายกำหนด

7) กำหนดเรื่องการผิดนัดและการบอกเลิกสัญญาให้เป็นธรรม

ทบทวนเงื่อนไขเกี่ยวกับระยะเวลาเช่า การผิดนัด และการบอกเลิกสัญญาให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตจริงของนักเรียนและนักศึกษา เช่น กรณีพักเพียงช่วงฝึกงาน หรือช่วงเวลาสั้นกว่าหนึ่งภาคการศึกษา เพื่อไม่ให้เงื่อนไขของสัญญากลายเป็นภาระเกินสมควรแก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

ที่ประชุมรับหลักการและสาระสำคัญ เตรียมเปิดรับฟังความคิดเห็น

ทั้งนี้ ที่ประชุม คณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพัก เห็นชอบในหลักการและสาระสำคัญของร่างตามที่คณะอนุกรรมการพัฒนากฎหมายหอพักเสนอ แต่ยังมีข้อสังเกตในรายละเอียด เช่น การจัดลำดับหัวข้อและถ้อยคำบางส่วน จึงมอบหมายให้ฝ่ายเลขานุการนำข้อสังเกตไปปรับปรุง และประสานหารือกับฝ่ายกฎหมายของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ร่างมีความครบถ้วนและเหมาะสมยิ่งขึ้น

หลังจากปรับรายละเอียดแล้ว ร่างดังกล่าวจะเข้าสู่ กระบวนการรับฟังความคิดเห็นผ่านระบบกลางทางกฎหมาย เปิดให้ผู้ประกอบกิจการ ผู้พัก และผู้มีส่วนเกี่ยวข้องร่วมเสนอความคิดเห็น ก่อนดำเนินการตามกระบวนการเพื่อประกาศใช้ต่อไป

ไม่ใช่แค่มีกฎหมาย แต่ผู้ประกอบการ – ผู้บริโภคต้องรู้สิทธิ

ผศ.อุดม กล่าวอีกว่า เป้าหมายสำคัญของการปรับปรุงครั้งนี้คือ สร้างกลไกป้องกันข้อพิพาทตั้งแต่ต้นทางด้วยมาตรฐานสัญญาที่เป็นธรรม แต่การมีประกาศหรือกฎหมายเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากผู้ประกอบการและผู้พักไม่เข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนเอง

สิ่งที่ต้องทำควบคู่กันจึงเป็นการสร้างความตระหนักแก่ทั้งสองฝ่าย รวมถึงทำให้หน่วยงานที่มีหน้าที่กำกับดูแลสามารถให้ความรู้และบังคับใช้กฎหมายได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะผู้พักซึ่งควรรู้ว่า ตนเองมีสิทธิอะไร และเมื่อถูกเอาเปรียบสามารถใช้สิทธิอย่างไร

นอกจากนี้ การดูแลหอพักโดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานศึกษาไม่ควรถูกมองเพียงในมิติของธุรกิจ แต่ควรเป็นส่วนหนึ่งของระบบดูแลคุณภาพชีวิตของเด็กและเยาวชน ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือระหว่าง ผู้ประกอบกิจการ ผู้พัก ผู้ปกครอง สถานศึกษา และหน่วยงานกำกับดูแล เพื่อให้หอพักเป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและเป็นธรรมสำหรับผู้เรียนตลอดช่วงเวลาที่เข้ามาศึกษา

จากข้อร้องเรียนในพื้นที่ สู่การผลักดันระดับประเทศ

การผลักดันครั้งนี้เกิดจากความร่วมมือระหว่าง คลินิกกฎหมาย มหาวิทยาลัยพะเยา รบ ศูนย์คุ้มครองสิทธิผู้บริโภคจังหวัดพะเยา สภาผู้บริโภค ที่พบปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้พักกับผู้ประกอบกิจการหอพักอย่างต่อเนื่อง ทั้งการเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ การหักเงินประกัน ค่าซ่อมแซม และเงื่อนไขในสัญญาที่อาจไม่เป็นธรรมต่อผู้พัก โดยเฉพาะนักเรียนและนักศึกษา

จากการทำงานในพื้นที่พบว่า แม้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทั่วไปจะมีหลักเกณฑ์คุ้มครองตามประกาศของ สคบ. แต่ กิจการหอพักอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ซึ่งแบบสัญญาเดิมยังขาดรายละเอียดสำคัญหลายเรื่อง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ เงินประกัน และภาระการซ่อมแซม ทำให้เกิดช่องว่างและมาตรฐานการคุ้มครองที่แตกต่างกัน

คลินิกกฎหมาย มหาวิทยาลัยพะเยา จึงร่วมกับศูนย์คุ้มครองสิทธิผู้บริโภคจังหวัดพะเยา สภาผู้บริโภค และเครือข่ายผู้ประกอบกิจการหอพักในพื้นที่ พัฒนาต้นแบบสัญญาที่เป็นธรรม พร้อมรับฟังมุมมองของผู้ประกอบการ เพื่อนำปัญหาที่เกิดขึ้นจริงมาสู่การปรับปรุงกติกาที่คุ้มครองผู้พักและสามารถนำไปใช้ได้จริง

จากนั้น จึงร่วมกันผลักดันข้อเสนอผ่าน คณะกรรมการส่งเสริมกิจการหอพักจังหวัดพะเยา ก่อนส่งต่อไปยังคณะกรรมการระดับประเทศ จนกลายเป็นหนึ่งในสารตั้งต้นของการทบทวนแบบสัญญาหอพัก และนำไปสู่การตั้งคณะทำงานและคณะอนุกรรมการเพื่อยกร่างแบบสัญญาฉบับใหม่ในครั้งนี้