| Getting your Trinity Audio player ready... |
เมื่อไม่นานมานี้ คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาได้ออก ประกาศเรื่องการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 กฎหมายฉบับนี้ถือเป็นอีกหนึ่งก้าวสำคัญในการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม หรือบ้านเช่า ให้ได้รับความเป็นธรรมมากขึ้น ทั้งในเรื่องของสัญญาเช่ามาตรฐาน การคิดค่าไฟ – ค่าน้ำตามอัตราจริง และเงื่อนไขการเก็บเงินล่วงหน้าที่โปร่งใสกว่าเดิม
อย่างไรก็ตาม กฎหมายใหม่นี้ “ไม่ครอบคลุมถึงหอพัก” ทำให้เกิดคำถามตามมาว่า แล้วหอพักกับห้องเช่าต่างกันอย่างไร สภาผู้บริโภคจะมาอธิบายให้ฟัง
“หอพัก” กับ “ห้องเช่า” ต่างกันยังไง?
ตามกฎหมาย “หอพัก” อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ซึ่งมีเป้าหมายหลักเพื่อดูแลกลุ่มเยาวชนและนักศึกษาที่เข้ามาศึกษาในเขตเมือง โดยผู้ประกอบการหอพักต้องจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย และต้องแสดงใบอนุญาตในที่เปิดเผยเสมอ ใบอนุญาตนี้มีอายุไม่เกิน 5 ปีและต้องต่ออายุเมื่อครบกำหนด เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ให้บริการยังคงปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนด
ส่วน “ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ คอนโด หรือบ้านเช่า” จะอยู่ภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยฯ พ.ศ. 2568 รวมถึง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยสัญญาเช่า ซึ่งมุ่งเน้นการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าทั่วไปให้เป็นธรรม
การจดทะเบียนและใบอนุญาต
แม้ทั้งหอพักและห้องเช่าจะมีลักษณะคล้ายกันในสายตาของผู้พัก เพราะต่างก็เป็นที่อยู่อาศัยที่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน แต่ในทางกฎหมายกลับมีความแตกต่างที่สำคัญหลายประการ เริ่มจาก “หอพัก” ซึ่งต้องจดทะเบียนและได้รับใบอนุญาตอย่างถูกต้อง ในขณะที่ห้องเช่า หรืออพาร์ตเมนต์ทั่วไปไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนในลักษณะเดียวกัน
การกำหนดลักษณะผู้เช่า
หอพักมีกำหนดชัดเจนเกี่ยวกับผู้เข้าพักว่าจะต้องเป็นผู้ที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี หรืออยู่ในระดับการศึกษาปริญญาตรีลงมา เพื่อให้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่มุ่งดูแลกลุ่มเยาวชนโดยเฉพาะ ส่วนห้องเช่าทั่วไปนั้นเปิดกว้างสำหรับทุกเพศทุกวัย
อีกหนึ่งความแตกต่างคือเรื่องของการแยกเพศ โดยหอพักต้องจัดให้มีการแยกชายหญิงอย่างชัดเจน ทั้งในส่วนของห้องพักและทางเดิน เพื่อป้องกันปัญหาด้านความปลอดภัยและความเหมาะสม ขณะที่ห้องเช่าทั่วไปสามารถพักรวมกันได้ตามข้อตกลงของผู้เช่าและเจ้าของห้อง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นที่มากกว่าในแง่ของการอยู่อาศัย
ค่าน้ำค่าไฟ หอพัก vs ห้องเช่า
สำหรับค่าน้ำและค่าไฟ ถือเป็นประเด็นที่ส่งผลโดยตรงต่อกระเป๋าของผู้บริโภค เพราะหอพักผู้ให้เช่าสามารถกำหนดอัตราค่าน้ำและค่าไฟได้เอง แต่สำหรับห้องเช่าหรืออพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายใต้กฎหมายใหม่ จะต้องคิดค่าใช้จ่ายตาม “อัตราจริง” ตามที่หน่วยงานรัฐเรียกเก็บ เพื่อป้องกันการบวกกำไรเกินควร โดยตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วนสัญญาฯ กำหนดวิธีคำนวณ ดังนี้
ค่าไฟสุทธิ/หน่วยการใช้ไฟฟ้าทั้งหมด = ค่าไฟต่อหน่วย แล้วนำไปคูณกับอัตราที่แต่ละห้องใช้
ตัวอย่างเช่น หากค่าไฟรวมของอาคารเดือนหนึ่งอยู่ที่ 4,700 บาท และมีการใช้ไฟฟ้าทั้งหมด 1,000 หน่วย จะคิดได้ว่า ค่าไฟต่อหน่วยเท่ากับ 4.7 บาท หากห้อง A ใช้ไฟ 100 หน่วย ก็ต้องจ่ายเพียง 470 บาท นี่คือแนวทางที่ช่วยลดปัญหาการเก็บค่าไฟเกินจริงซึ่งผู้เช่าหลายคนเคยประสบมา
รายละเอียด เงื่อนไข และการควบคุมสัญญา
เรื่อง “สัญญาเช่า” ก็มีความแตกต่างเช่นกัน หอพักไม่จำเป็นต้องใช้แบบสัญญามาตรฐาน แต่ต้องมีรายละเอียดสำคัญตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ชื่อผู้เช่า ระยะเวลาเช่า และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ส่วนห้องเช่าทั่วไปจะต้องใช้สัญญามาตรฐานตามแบบของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งระบุเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจนและให้ความคุ้มครองผู้บริโภคมากกว่า
ในเรื่องของการเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ทั้งสองประเภทต่างห้ามเรียกเกินสามเดือนของค่าเช่ารายเดือน หรือไม่เกินหนึ่งปีในกรณีที่เป็นสัญญารายปี แต่สิ่งที่ “หอพัก” มีเพิ่มเติมคือข้อกำหนดเรื่องการจัดทำประกันภัยชีวิตและทรัพย์สินของผู้พักอาศัย โดยต้องมีวงเงินคุ้มครองไม่น้อยกว่า 100,000 บาท เพื่อสร้างความมั่นใจและความปลอดภัยแก่ผู้เช่า ซึ่งถือเป็นการคุ้มครองเพิ่มเติมที่ห้องเช่าทั่วไปไม่มี
จะรู้ได้ยังไงว่าที่เราอยู่เป็น หอพัก หรือ ห้องเช่า?
วิธีตรวจสอบง่าย ๆ คือดูว่า มีชื่ออยู่ในทะเบียนหอพักที่จดทะเบียนถูกต้องหรือไม่
- หากอยู่ต่างจังหวัด ให้ตรวจสอบที่ สำนักงานเทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.)
- สำหรับในกรุงเทพฯ ตรวจสอบได้ที่ ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร หรือสำนักการศึกษา กทม.
ถ้าไม่พบชื่อในทะเบียนหอพัก แปลว่าสถานที่นั้นอาจไม่ได้จดทะเบียนเป็น “หอพัก” และจะถือเป็น “ห้องเช่า” ที่อยู่ภายใต้กฎหมายของ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) แทน
โดยสรุป “หอพัก” คือสถานที่พักที่ต้องจดทะเบียนอย่างถูกต้อง มีการแยกเพศชัดเจน และอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ส่วน “ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ คอนโด หรือบ้านเช่า” อยู่ภายใต้กฎหมายสัญญาเช่าทั่วไปและประกาศของ สคบ. ปี 2568 ซึ่งเน้นคุ้มครองในเรื่องสัญญามาตรฐาน ค่าไฟ – ค่าน้ำ และการเก็บเงินล่วงหน้าอย่างเป็นธรรม
อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสภาผู้บริโภคกำลังสำรวจและผลักดัน เพื่อให้หอพัก มีการควบคุมราคาค่าน้ำค่าไฟ รวมถึงรูปแบบของสัญญา เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับความเป็นธรรมและได้รับความคุ้มครองมากขึ้น
สำหรับใครที่พบปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่า ค่าบริการ หรือการถูกเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า สามารถร้องเรียนได้ที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โทร. 1166 หรือติดต่อ – ร้องเรียนกับสภาผู้บริโภค ได้ที่ www.tcc.or.th
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
